Welche Kündigung gilt?
Der BGH hat mit Urteil vom 13.10.2021 entschieden, dass bei einer hilfsweise ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis trotz Nachzahlung beendet wird und die Wohnung geräumt werden muss.
Eine fristlose Kündigung wird wirksam, wenn der Mieter oder eine zuständige öffentliche Stelle spätestens nach Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt des Räumungsanspruchs die fällige Miete nicht zahlt. Diese Schonfristzahlung besteht jedoch nicht bei einer ordentlichen Kündigung, denn Sinn und Zweck der Schonfrist ist die Vermeidung einer Obdachlosigkeit des Mieters. Bei einer Kündigungsfrist ist diese Gefahr jedoch deutlich geringer. Spricht ein Vermieter demnach hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus, zahlt der Mieter aber die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist nach, wird die fristlose Kündigung zwar unwirksam, schützt ihn aber nicht vor einer Räumung. Durch die Nachzahlung gewinnt der Mieter lediglich ein wenig Zeit, bis er nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die Wohnung räumen muss.
Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertrags nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Hierfür muss ein gesetzlich bestimmter Kündigungsgrund vorliegen. Demgegenüber knüpft die ordentliche Kündigung an eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters an, die dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung gesetzlicher oder vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt. Dabei muss der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. Bei einem Zahlungsverzug von länger als einer Monatsmiete verletz der Mieter seine Vertragspflicht so erheblich, dass der Vermieter den Mietvertrag fristgemäß kündigen kann. Auch bei einer Nachzahlung binnen zweier Monate ist es dem Vermieter nicht verwehrt, sich auf die Kündigung zu berufen.
Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Zudem kann sich der Mieter, wenn er sich unverschuldet in einem kündigungsrelevanten Zahlungsverzug befindet, auf diesen Umstand berufen. Solch ein Umstand stellt regelmäßig Krankheit oder plötzliche Arbeitslosigkeit dar. In Ausnahmefällen kann es dazu kommen, dass sich der Vermieter aber nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen kann. Einen Ausnahmefall, der zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führt, stellt ein Zahlungsverzug, der unverzüglich beseitigt wird und das bisherige Mietverhältnis bis dato unbeanstandet verlief, dar.
