Der BGH hat entschieden, dass Mieter von gewerblich genutzten Räumen einen Anspruch auf Mietanpassung haben, wenn sie von staatlich angeordneten Geschäftsschließungen betroffen sind.
Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Anpassung der Mietzahlung bei Störung der Geschäftsgrundlage in Folge eines Mangels der Mietsache. Durch die Einschränkungen des Publikumsverkehrs während der Corona-Pandemie wurde beabsichtigt, dass die Verbreitung des Corona-Virus eingedämmt wird. Hierdurch wurde jedoch nicht die Nutzung der Geschäftsräume beeinträchtigt, noch wurde die rechtliche Überlassung der vermieteten Geschäftsräume verboten. Damit steht das Mietobjekt weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung und ein Mangel besteht nicht. Auch wenn durch die angeordneten Schließungsmaßnahmen der Betrieb nicht oder nur erheblich eingeschränkt genutzt werden kann, benötigt es für eine Vertragsanpassung indes eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag. Durch die Corona-Pandemie hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, welches ohne entsprechende vertragliche Regelung keiner Vertragspartei zugewiesen werden kann. Ob das Festhalten am Vertrag für den Mieter unzumutbar ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Hierbei sind die für den Mieter entstandenen Nachteile zu berücksichtigen, welche durch die Geschäftsschließungen und deren Dauer entstanden sind. Nachteile bestehen in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließungen. Dabei ist nur auf das konkrete Mietobjektabzustellen, nicht jedoch auf einen möglichen Konzernumsatz. Zudem sind die vom Mieter ergriffenen Maßnahmen, welche drohende Verluste vermindern sollten mit zu beachten. Entstandene finanzielle Vorteile durch staatliche Subventionen, die zur Überbrückung pandemiebedingter Nachteile erlassen wurden, müssen in die Prüfung ebenfalls mit einbezogen werden. Solche können regelmäßig in einstandspflichtigen Betriebsversicherungen bestehen, nicht jedoch in einem Darlehen, da durch diese keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht werden. Für den Anspruch auf Mietminderung für die Zeit während der coronabedingten Geschäftsschließungen muss der Mieter nicht tatsächlich in seiner Existenz gefährdet sein.
